后市預(yù)判 一線房企進(jìn)軍非限購(gòu)區(qū)域

　　限購(gòu)后，一線品牌大舉進(jìn)入青島的現(xiàn)象并不明顯，但并非沒(méi)有，山東世聯(lián)怡高青島區(qū)域的調(diào)查人員稱，青島保利地產(chǎn)在青島四方區(qū)競(jìng)得兩塊地，承諾配建經(jīng)適房；青島中海華業(yè)出資30億，拿下李滄區(qū)9塊住宅商服用地；此外，萬(wàn)科和綠城早在2010年就在青島膠南運(yùn)作項(xiàng)目。

　　8月5日，章丘國(guó)土資源局公告顯示，佛山碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司出資4.41億元，拿下章丘兩宗土地，面積分別為13.9982公頃和12.728公頃，按各自最大容積率計(jì)算，樓面地價(jià)折合750元/平方米。

　　其間，業(yè)界盛傳，重慶龍湖有望進(jìn)軍長(zhǎng)清，擬在崮云湖轄區(qū)內(nèi)打造一個(gè)城市綜合體。這一傳言并非空穴來(lái)風(fēng)，早在2010年6月，龍湖就與濟(jì)南簽下意向協(xié)議。此外，還有消息稱，國(guó)內(nèi)一線房企中，排名13的華潤(rùn)也已和濟(jì)南相關(guān)方面達(dá)成了合作意向，準(zhǔn)備參與濟(jì)南的舊城改造。

　　碧桂園營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)關(guān)卓申強(qiáng)調(diào)，他們獲取的章丘項(xiàng)目并不在限購(gòu)城市之列。而且通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，碧桂園認(rèn)為濟(jì)南住宅市場(chǎng)供給與需求仍不配套，未來(lái)幾年，特別是濟(jì)南周邊區(qū)域，住宅市場(chǎng)依舊有很大發(fā)展空間。采訪中，關(guān)卓申稱碧桂園目前只在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，暫時(shí)沒(méi)有擴(kuò)大項(xiàng)目的計(jì)劃，而包括濟(jì)南的章丘，武漢周邊的一些縣、區(qū)是他們重點(diǎn)考察對(duì)象。

　　濟(jì)南樓市前十名“外來(lái)戶”占6席

　　業(yè)內(nèi)人士稱，以濟(jì)南為例，如果將龍湖和碧桂園統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，國(guó)內(nèi)一線排名前十位的房企已有8家在濟(jì)南落地，而且一線品牌房企已成為濟(jì)南樓市的成交主體。

　　在7月克而瑞出具的2011年濟(jì)南樓市上半年報(bào)中，成交金額前十名有6席為外地來(lái)濟(jì)的一線品牌房企。其中，濟(jì)南中海以30.35億高居榜首，恒大濟(jì)南以22.38億、上海綠地以19.64億分列二、三位。且前三位的成交額達(dá)72.37億元，占前十名總成交額的52%。

　　前十名中，6家一線品牌房企的成交額更是占到成交額的69%，4家山東本土房企不僅普遍排名中后，總成交額僅占31%。數(shù)據(jù)還顯示，排名第8的一家山東本土房企，上半年成交總額不到排名第一的濟(jì)南中海的1/5。

　　山東中原的投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利稱，且不論統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就算是普通市民，現(xiàn)在一說(shuō)到房產(chǎn)項(xiàng)目，主要的談?wù)搶?duì)象也都是中海、保利、恒大、綠地、綠城，緊憑這一點(diǎn)就能說(shuō)明，一線品牌房企已成為濟(jì)南樓市的成交主力，山東絕大部分本土企業(yè)已經(jīng)被排斥在主流之外。

　　限購(gòu)擴(kuò)容加速布局二三線城市

　　薄夫利認(rèn)為，在限購(gòu)擴(kuò)容、調(diào)控繼續(xù)收緊的背景下，一線房企在山東逆市擴(kuò)張存有深意：一線城市房?jī)r(jià)普遍已在高位運(yùn)行，不僅競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且成眾矢之的，繼續(xù)在一線城市拓展項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大；而即便是限購(gòu)擴(kuò)容，二三線城市及其周邊也不會(huì)完全覆蓋，因此大范圍布局二三線城市，不僅能分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且能從實(shí)力相對(duì)較弱的本土企業(yè)中，搶奪市場(chǎng)。

　　在調(diào)控之中，濟(jì)南樓市的成交狀況就是典型案例。山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江則稱，限購(gòu)與一線品牌房企向二三線城市擴(kuò)張幾乎同步進(jìn)行，可以預(yù)料的是，隨著限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，一線品牌在二三線市場(chǎng)腹地縱深延展的幅度會(huì)更大。朱江認(rèn)為，“即便沒(méi)有限購(gòu)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的自然發(fā)展，品牌企業(yè)布局二三線市場(chǎng)也是早晚的事情，但限購(gòu)、限購(gòu)擴(kuò)容在客觀加速這個(gè)過(guò)程，將品牌企業(yè)大范圍布局提前了至少5年”。

　　一線品牌企業(yè)擴(kuò)大二、三線城市布局，勢(shì)必造成房企逐漸向少數(shù)品牌集中，市場(chǎng)也向寡頭壟斷演變，強(qiáng)大的一線品牌房企將更為強(qiáng)大，而二、三線城市弱小，本土房企將更為弱小。但房產(chǎn)企業(yè)的兩極分化未來(lái)對(duì)于普通購(gòu)房者并非利好，“房產(chǎn)企業(yè)過(guò)度集中，市場(chǎng)的壟斷加劇，價(jià)格聯(lián)盟更容易形成，普通購(gòu)房者面臨的不僅僅將是產(chǎn)品選擇范圍縮小，同時(shí)本來(lái)就弱小的市場(chǎng)議價(jià)權(quán)更將縮水至可以忽略不計(jì)”。